30 May5 dakikada okunur

Mayıs'ta durumlar: Nisan 2024 Gayrimenkul verileri ve Temmuz 2024 torba yasa tasarısı öngörüleri

Güncelleme tarihi: 26 Tem

Ekonomi ve gayrimenkul piyasası ile ilgilenenler için son gelişmeleri ve farklı farklı kaynaklarda dolaşan pek çok önemli haberleri derlediğim yeni bir blog yazısı ile yine karşınızdayım. Mayıs ayı, gayrimenkul sektöründe önemli gelişmelerin yaşandığı bir ay oldu. Hazine ve Maliye Bakanlığı'nın vergi kayıplarını önleme çalışmaları ile ilgili konuşulanlar, ev sahiplerini ve yatırımcıları yakından ilgilendirdi. Bu yazıda, Nisan 2024 gayrimenkul sektörünün açıklanan verilerini, Temmuz 2024 torba yasa tasarısı öngörülerini ve Mayıs ayındaki güncel gelişmeleri inceleyeceğiz.

Nisan 2024 Gayrimenkul Sektörü Verileri

Sizlere bunları aktarmadan önce gelin, geçtiğimiz ayın verilerine ve sektörün genel gidişatına, gayrimenkul platformlarından Emlakjet ve TÜİK'in verilerini birlikte inceleyelim.

Kiralar %10 Artış Gösterdi, 75.569 Konut Satıldı

Türkiye genelinde Nisan ayında konut arayanların %29’u kiralık, %48’i satılık konut aradı. Önceki aya göre kiralık konut fiyatları %10, satılık konut fiyatları ise %1 artış gösterdi. TÜİK verilerine göre Türkiye genelinde konut satışları Nisan ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %11,8 azalarak 75.569 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 12.406 ile İstanbul, 6.272 ile Ankara ve 4.427 ile Antalya olurken, en az olduğu iller sırasıyla 18 ile Ardahan, 35 ile Hakkari ve 49 ile Tunceli oldu.

Konut Satışları Ocak-Nisan Döneminde %3,7 Azaldı

Nisan ayında Türkiye genelindeki konut satışları, geçen yılın aynı dönemine göre %11,8 azalarak 75.569 oldu. En fazla konut satışı yapılan iller 12.406 ile İstanbul, 6.272 ile Ankara ve 4.427 ile Antalya oldu. En az satış yapılan iller ise sırasıyla 18 ile Ardahan, 35 ile Hakkari ve 49 ile Tunceli olarak kaydedildi.

Yabancılara Yapılan Konut Satışlarında Büyük Düşüş

Yabancılara yapılan konut satışları Nisan ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %50,3 azalarak 1.272 oldu. Nisan ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,7 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 454 ile Antalya, 407 ile İstanbul ve 149 ile Mersin oldu.

Kira ve Satılık Değişimleri

Emlakjet verilerine göre Muğla ilinde kira artışları %25’lik artışla rekor kırarken Gaziantep’in Şehitkamil ilçesi %12’lik artışla Muğla’yı takip etti. İzmir’de bir önceki aya oranla kira fiyatları %6 oranında artış gösterirken Antalya’da bu artış %7 olarak gözlendi. Satılık Radikal Artış Yaşayan İller İse Şöyle; Aydın ve Gaziantep başı çekerken; Antalya, Bursa ve Konya illerinde de bir önceki aya oranla %2’lik bir artış var.

Kredi Faizleri Hakkında Anket Görüşleri ve Etkileri

Emlakjet kullanıcılarının %93’ü önümüzdeki ilk 1 yıl içerisinde kredi faizlerinin düşeceğini düşünmediklerini vurguladılar. Ankete katılan kullanıcıların %27'si, konut satın almak istediklerini ifade ederken, %73’lük bir kısım ise konut satın almayı düşünmediklerini belirtti. Konut satın almak isteyen kesimin %29’u kredi kullanacağını iletirken, %49’luk bir kesim ise nakit parayla konut satın almak istediklerini ifade ettiler.

Temmuz 2024 torba yasa tasarısı öngörüleri

Kira Artışında Yüzde 25 Sınırı 1 Temmuz'da kalkabilir

Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek, kiralarda yüzde 25 zam sınırı uygulamasının devam edip etmeyeceğine yönelik “Devam etmesi için bir sebep görmüyorum, etmemesi gerektiğini düşünüyorum. Devam etmesi yönünde bir çalışma yok” dedi. Ayrıca, çok uluslu şirketler için asgari kurumlar vergisi getireceklerini dile getiren Şimşek, “Arsalar ve gayrimenkuller üzerinden elde edilen gelirler konusunda da paket çalışmamız var” ifadelerine yer verdi.

1 Temmuz 2024 itibarıyla yüzde 25 zam sınırı sona erdiği taktirde; 2 Temmuz itibarıyla yenilenecek olan kira kontratlarında Borçlar Kanunu’nun 344. madde uyarınca, bizlerin de sosyal medyada her ay düzenli paylaştığımız; TÜİK tarafından açıklanan tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) son 12 aylık ortalaması baz alınarak uygulanacak. Ancak tabi ki ev sahipleri %25 sınırının kalktığını gerekçe göstererek, yıllık olarak yaptıkları sözleşmelerin süresinden önce ara zam veya üst sınır olan TÜFE’nin ortalamasının üstünde zam talep edemezler.

Fakat 5 kiralama dönemini dolduran ev sahiplerinin, ihtiyaç görmeleri halinde tespit davası açma hakları bulunuyor. 5 yılın altındakiler de kira uyarlama davası açabilirler. Ancak 1 Eylül 2023 itibarı ile kira davalarında önce Arabuluculuk ile çözüme gidilmesi zorunlu kapsama alındığından ötürü; ilamsız icra yoluyla tahliye hariç kiralananın tahliyesi, kira bedelinin tespiti, kira uyarlama davaları, kiracı ve kiralayan (mal sahibi) arasındaki her türlü alacak ve tazminat talebine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmayı düşünen ev sahipleri önce zorunlu dava şartı olarak arabulucuya gidecekler. Arabulucuda anlaşma sağlanamazsa mahkemede kira tespit davası açabilecekler.

Tapuda ekspertiz zorunluluğu gelebilir

Şu anda zaten uygulanmakta olan, "yabancı satışlarında ekspertiz raporu" zorunluluğu; 1 Temmuz 2024'ten itibaren kapsamı genişletilerek "tüm taşınmazların satışında ekspertiz raporu haline zorunlu" hale getirilmesi gündemde. Gayrimenkul alınırken genellikle taraflar, daha düşük vergi ödemek için yasal sınır olan; belediyelerin belirlediği raiç değeri üzerinden alım-satım yapılıyor. Bu tutar yıllık güncellense bile gerçek satış bedellerinden hayli düşük kalıyor. Bu ise satıcı açısından kurumlar veya gelir vergisinin, KDV’nin, geçici verginin; alıcı ve satıcı açısından tapu harcının ve alıcı açısından ise emlak vergisinin eksik ödenmesini sağlıyor.

Planlanan bu yöntem ile gayrimenkullerin gerçek değeri ortaya konması ve tapuda beyan edilen değerler ile piyasa değeri arasındaki farkların kontrol edilebilmesi hedefleniyor. Ayrıca emlak alım satımlarında yaşanan başta vergi kayıpları olmak üzere, sahtecilik ve dolandırıcılık olaylarının da önüne geçilmesi hedefleniyor.

Değer Artış Kazancı Vergisi 5 yıl'dan 2 yıla düşebilir

Önemli bir tartışma konusu da gayrimenkullerin satın aldıktan sonra elde tutulup satılmasında vergiden muaf olma sınırını 5 yıldan 2 yıla indirmek veya tamamen kaldırmak gibi çözümler. Bu muafiyet 2 yıldan 10 yıla kadar kademeli bir muafiyet olacak şekilde daha önce de düzenlenmiş ancak yasalaşamamıştı. Mevcut düzenlemeye göre, satın alınan konut 5 yıl elde bekletilip 5’inci yıldan sonra satılırsa vergi ödenmiyor.

Gayrimenkulü satan kişi eğer bu gayrimenkulü miras veya bağış yolu ile edinmemiş ve geriye dönük 5 yıl içinde satın almışsa bu satış işleminden dolayı gelir vergisi (değer artışı kazancı) ödemek zorunda. Yeni düzenlemeye göre ise evini 5 yıl sonra satanlar da artık yüzde 40'a varan oranlarda vergi ödemek zorunda kalabilir.

Kira muafiyet oranı olan 33.000 TL sınırı kaldırılabilir

Üzerinde durulan bir başka nokta kira vergisinde istisna ve indirimin kaldırılması. Şu anda kira vergisi ödeyenler öncelikle 2023 kira gelirleri için 21 bin lira, 2024 gelirleri için 33 bin lira istisnayı düşüyor. Bunun üstüne bir de eğer götürü usulü seçtiyse toplam kira gelirinin yüzde 15'i kadar masraf düşüp kalan üzerinden vergi ödüyor. (Gerçek gideri seçenler vergi ödedikleri konuta ne kadar harcama yaptıysa onu indiriyor) İşte şimdi bu indirim ve istisnanın kaldırılması konuşuluyor.

Ancak Maliye'de öncelikle istisnanın mantığı olan düşük kira geliri olanların vergi ödememesi kuralının çiğnenip çiğnenmeyeceği tartışılıyor. Maliye bürokrasinin bu istisnanın kaldırılmasına olumlu bakmadığı öğrenildi. Kirada istisnanın kalkması bin lira gelir elde edenden de vergi alınması anlamına geliyor ki düşük gelirlilerden vergi alma anlamına gelecek bu düzenleme tartışmaya açık bir durum ortaya çıkarıyor. Ancak daha önce yüzde 25 olan ve yüzde 15'e indirilen götürü gider indiriminin kaldırılabileceği öne sürülüyor.

Birden fazla evi olanlara ekstra vergiler gelebilir

Taslak düzenlemeyle birden fazla evi olanların ikinci, üçüncü ve diğer evlerinden daha yüksek oranlarda Emlak Vergisi alınması da öngörülüyor. Örneğin iki evi olanlar, birinci evi için 5 bin lira vergi ödüyorsa ikinci evi için 7 bin 500 ya da 10 bin lira ödemek zorunda kalabilir. Tapu harcı tutarları da birden fazla evi olanlarda katlamalı olarak artabilir.

Gayrimenkul sektöründe Mayıs ayı, geleceğe ilişkin önemli haberlerin geldiği bir ay oldu. Kira artışlarında yüzde 25 sınırının kaldırılması, tapuda ekspertiz zorunluluğu ve arsa-gayrimenkul vergileri ile ilgili düzenlemeler Temmuz ayında beklendiği gibi hayata geçerse, sektörü yakından etkileyecek önemli gelişmeler olacaklar. Yatırımcılar ve ev sahipleri, bu gelişmeleri takip ederek bilinçli kararlar vermeleri önemlidir. Profesyonel danışmanınızdan destek almayı unutmayın.

Beni takip etmeye devam edin.

Saygılar, sevgiler.

Anıl Kaplan

#gayrimenkulsektoru #gayrimenkul #satılık #kiralık #konut #veri #kredifaizleri #nisan #mayıs #temmuz #kirasınırı #ekspertiz #torbayasa #2024 #ikincievevergi #kiramuhafiyeti #degerartiskazanci