Gayrimenkul sektöründe, özellikle vergi paketleri tarafında gelişmelerle dolu aylar geçirmeye devam ediyoruz. Temmuz'u bitirerek yine bir ayın sonuna yaklaşırken, hem gündemdeki açıklanan ve planlanan vergi paketlerini, hem de bir önceki ayın netleşerek açıklanan gayrimenkul sektörü verilerini sizlerle paylaşmaya devam ediyorum.
Gayrimenkul Sektöründe Vergi Paketleri: Son Durum (22 Temmuz 2024)
Gayrimenkul sektörünü doğrudan etkileyen yeni bir vergi paketi 16 Temmuz 2024 tarihinde TBMM'ye sunuldu. Birinci vergi paketinin Meclis’te görüşmeye başlandığı dönemde ikinci vergi paketinin detayları da ortaya çıkmaya başladı. Buna göre, ikinci ve daha fazla evi olanlardan “kademeli yükselen” ilave emlak vergisi ve hayalet ev olarak adlandırılan 600 bin boş konutlardan “ek emlak vergisi” alınacak.
Tabi bazı maddelerde değişiklikler yapıldı ve bazı uygulamalardan vazgeçildi.
Sektörde oyunun kurallarında yapılan son değişiklikler şu şekilde:
Konut Kira Artışında %25 Sınırı 1 Temmuz'da beklendiği gibi kalktı (daha doğrusu geçici madde tekrar uzatılmadı.)
Tüm satışlarda ekspertiz raporu aranılması uygulamasına geçilmesi veya ekspertiz raporlarından da yararlanılarak tapuda emsal satış bedelleri oluşturulması bekleniyordu, - Bu madde tasarıdan çıkarıldı. FAKAT (gördüğüm kadarıyla); Tapu devirlerinin gerçek satış bedeli üzerinden yapılması ve tapu harcının bu bedel üzerinden alınması, olarak değiştirilerek 2. tasarıda yer alıyor. Yeni düzenlemeyle, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) bünyesinde bilirkişi raporuna dayalı gerçek fiyat bilgi sistemi oluşturulacak. Gayrimenkul satışlarında, tapu harcı ve emlak vergisi, gayrimenkulün rayiç bedeli yerine piyasa değeri üzerinden hesaplanacak. Piyasa değeri, bağımsız bilirkişiler tarafından belirlenecek. Tabi ki piyasa değeri belirlemede objektiflik ve tutarlılık konusunda endişeler var. Bu düzenlemenin bürokratik yükü artıracağı ve gayrimenkul satışlarını zorlaştıracağı da düşünülüyor.
Değer Artış Kazancı Vergisi 5 yıl'dan 2 yıla düşebilir diye bir söylem vardı ve 5 yıllık istisna uygulaması kaldırılacaktı. Yani, konutunu 5 yıldan sonra satanlardan da vergi alınacaktı. +Bu madde de kısmen düzenlenerek 1. tasarıda yer alıyor. Gelir Vergisi Kanunu mükerrer 80 / 6 maddesinde yer alan, gerçek kişilerin gayrimenkul satışlarında uygulanan 5 yıllık istisna uygulaması. Yeni düzenleme ile artık 1 yıldan kısa sürede satılan gayrimenkuller için %50 oranında bir vergi eklendi. 1 yıldan fazla, 2 yıldan az sürede satılan gayrimenkuller için ise bu oran %25 olarak belirlendi. 2 yıldan sonra satılan gayrimenkuller için istisna uygulaması korundu. Türkiye’de emlak piyasasına bakıldığında, satılan konutlar içinde edinme tarihi açısından 5 yıllık süre kıstasına tabi konut ve iş yeri sayısı azımsanmayacak düzeyde. Bu durumda ortaya çıkacak vergi maliyeti yine fiyatları arttırabileceği yönünde eleştiriler var.
Kira muafiyet oranı olan 33.000 TL sınırı kaldırılabilir ve denmişti, - Bu madde de şimdilik tasarıdan çıkarıldı. KİRAYA STOPAJ DA, E-DEVLETTEN KONTRAT DA YER ALMADI. Daha sonra gelen haberler arasında, Gelirler İdaresi Başkanlığı’nın önerisine göre bankaya yatırılan kiradan yüzde 20 oranında vergi kesilecekti. Kirada stopaj uygulamasına geçilmesiyle devletin ev sahiplerinden 40 milyar liralık kira vergisi tahsil edeceği hesaplanıyordu. Bu uygulamadan da şimdilik vazgeçildi
Birden fazla evi olanlara ekstra vergiler gelebileceği zaten konuşuluyordu, fakat bu ertelendi ve birinci pakette yer almadı. +Fakat bu madde 2. tasarıda yer alıyor. ikinci ve daha fazla evi olanlardan "kademeli yükselen" ilave emlak vergisi talep edileceği konuşuluyor. Ve daha önceden konuşulmayan fakat 2. tasarıya eklenenler;
HAYALET EV VERGİSİ Hayalet ev olarak adlandırılan; 600 bin boş konuttan "ek emlak vergisi" talep edilecek. Kullanılmayan ve gelir sağlamayan konutlardan vergi alarak, yatırımcıları konutları kiralamaya teşvik etmek ve konut arzını artırmak amaçlanıyor. Kapsam olarak da 1 yıldan fazla süredir oturulmayan veya kiraya verilmeyen konutlar ile, y eni inşa edilen ve 2 yıl içinde satılmayan veya kiraya verilmeyen konutlar üzerinden, Konutun rayiç bedelinin %0,1'i oranında bir vergi alınması öngörülüyor. Verginin yüksekliği ve adil olup olmadığı tartışılıyor. Konut arzını ne kadar artıracağı konusunda kesin bir bilgi de yok.
KİRA GELİRİ BEYANI İkinci vergi paketinde yer alması beklenen bir diğer konu ise Kira gelirini beyat etmeyenlerle ilgili olacağı belirtiliyor. Kira gelirini beyan etmeyen veya eksik beyan edenler için de ceza tutarları yükseltileceği belirtilirken, kira giderini beyan etmeyenlere de cezaya tabi olacak. Kira giderini beyan etmeyenlerin de ceza tutarları artırılacak.
LOJMANLARDA KİRA DÜZENLEMESİ İkinci vergi paketinde sayısı 230 bini aşan lojmanlarda da "kira fiyatı" düzenlemesine gidileceği belirtliyior. Piyasadaki kira değeri lojmanlara uygulanırken, yüzde 20 fiyat avantajı kullandırılabilecek. Bakanlık lojman bölgelerinde kira fiyat araştırması yapacak. Kamu görevlilerinin lojmanlarda düşük bedellerle barınmasının vergi adaleti açısından sorun yaratmasını çözmek amaçlanıyor. Eğer düzenleme uygulanırsa; Lojmanlarda kalan kamu görevlilerinden, lojmanın piyasa değerine yakın bir kira bedeli alınacak. Bu kira bedeli, kamu kurumlarının bütçelerine gelir olarak kaydedilecek. Tabi burada da kamu görevlilerinin kira yükünü artıracağı ve lojman kullanımını azaltacağı endişesi var. Ayrıca piyasa değerinin nasıl belirleneceği ve adil bir uygulama olup olmayacağı da merak konusu.
Sektör verileri ne söylüyor?
Madem konuyu çok uzattım, bari veriler kısmını sizin için kısa tutacağım;
Son bir yıldır artan bir arsa talebi var.
Yatırımcılar için en önemli kriterler arsanın imara açık olması ve lokasyonu.
Marmara ve Ege bölgeleri, yatırımcılar için en cazip bölgeler.
Haziran ayında Türkiye genelinde konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %5,2 azalarak 79 bin 313 oldu.
Yabancılara yapılan konut satışları ise %45,1 azalarak bin 440’a düştü.
Emlakjet CEO’su Tolga İdikat, gayrimenkul sektöründeki durgunluğun yatırımcıları arsa yatırımına yönlendirdiğini söylüyor.
Konut Kredisi Faizleri Yakın Zamanda Düşer Mi?
Merkez Bankasının politikalarını değerlendirdiğimizde, faizlerde kısa vadede kayda değer bir düşüş beklemek makul değil. Dolayısıyla konut kredi faizleri açısından konu ele alındığında, umut vadeden bir gelecek senaryosundan bahsedemiyoruz.
#gayrimenkul #emlak #gayrimenkulpiyasası #vergipaketi #yatırım #konut #ev #arsa #kira #lojman #tapubedeli #emlakjet #gyoder #vergiuzmanlarıodası #tük
Önemli not: Tüm bu yazının araştırılması, özetlenmesi, düzenlenmesi her ne kadar bizzat şahsım tarafından yapılmış olsa da, yer yer yapay zeka aracı olan Google Gemini'den de faydalanılmıştır.
Kaynaklar / Bağlantılar / Yayın tarihi:
Evini satacaklara müjde! Tapuda gerçek bedel ertelendi!
(24.06.2024)
Önemli Vergi Düzenlemeleri İçeren Torba Kanun Teklifi TBMM'ye Sunuldu
(16.07.2024)
Yeni vergiler geliyor: Düzenleme Meclis'e sunuldu
(16.07.2024)
2. vergi paketi yolda: İki ya da daha fazla evi olana ek vergi geliyor
(19.07.2024)
Yeni Vergi Paketi Konut Fiyatlarını Nasıl Etkiler?
(22.07.2024)
2024 Haziran Ayı Gayrimenkul Raporu
(22.07.2024)
Comments